Теперь все хотят иметь дом, который выглядел бы потрясающе независимо от того, сколько в нем комнат – одна или пять. Все, что для этого необходимо, – немного уверенности, творческого подхода и несколько полезных советов, которые вы найдете в данной разделе.
3. Цена договора, сроки и порядок ее уплаты. Под ценой договора в соответствии с Законом об участии в долевом строительстве понимается размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. В этом случае наступают определенные налоговые последствия, на что специально обращается внимание в письме Федеральной налоговой службы от 2 августа 2005 г. N ММ-6-03/632 "О направлении информации". В соответствии с подп. 2 п. 1 ст. 162 Налогового кодекса РФ (далее - НК РФ) в случае, если денежные средства, полученные налогоплательщиком, не связаны с оплатой реализованных этим налогоплательщиком товаров (работ, услуг), то такие денежные средства в налоговую базу по налогу на добавленную стоимость не включаются. Денежные средства, получаемые застройщиком от участников долевого строительства в порядке возмещения затрат застройщика на строительство (создание) объекта долевого строительства, не подлежат включению в налоговую базу по налогу на добавленную стоимость у застройщика при условии, что строительство осуществляется подрядными организациями без выполнения строительно-монтажных работ силами застройщика. При этом сумма денежных средств, получаемая застройщиком согласно договору участия в долевом строительстве на оплату услуг застройщика, облагается налогом на добавленную стоимость в общеустановленном порядке. Если организация, являющаяся по договору участия в долевом строительстве застройщиком, своими силами или своими силами с привлечением других лиц обязуется построить объект недвижимости, т.е. застройщик непосредственно выполняет строительно- монтажные работы, то на основании подпункта 1 п. 1 ст. 162 НК РФ денежные средства, получаемые застройщиком от участников долевого строительства, включаются в налоговую базу у застройщика как авансовые платежи, полученные в счет предстоящего выполнения работ. Вознаграждение застройщика может определяться и как разница между суммой средств, полученных от дольщиков, и фактическими затратами на строительство. В этом случае застройщик признает доход на дату окончания строительства. После заключения договора его цена может по соглашению сторон изменяться, но при условии, что при заключении договора стороны предусмотрят в нем такую возможность, а также условия ее изменения. В противном случае условия договора о цене изменению не подлежат. Таким образом, если застройщик пожелает в будущем изменить цену договора, он должен специально прописать эту возможность в договоре. В соответствии с ч. 3 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве возможны два способа уплаты цены договора. Во-первых, платеж может быть внесен единовременно. В этом случае просрочка внесения платежа в течение более трех месяцев служит основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора. Во-вторых, уплату цены договора можно произвести в согласованный сторонами период, исчисляемый годами, месяцами или неделями, т.е. участнику долевого строительства в данном случае предоставляется рассрочка. При этом застройщик может отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке в случае систематического нарушения участником долевого строительства сроков внесения платежей. Закон об участии в долевом строительстве разъясняет, 16 что считать систематическим нарушением участником долевого строительства сроков внесения платежей, а именно срока внесения платежей более трех раз в течение года или просрочка внесения платежа в течение более трех месяцев. Рассрочка внесения цены договора может быть возмездной и безвозмездной. В связи с этим один из наиболее актуальных вопросов, возникающих у граждан, которые являются участниками в долевом строительстве жилья, следующий: можно ли в сумму имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц включить суммы процентов, уплаченных физическим лицом застройщику за предоставление рассрочки платежа по договору долевого участия в строительстве? Для того чтобы ответить на этот вопрос, следует определить правовую природу процентов и выяснить, можно ли их считать составляющей цены договора (в нашем случае - цены построенного объекта). Как уже указывалось, существенным условием договора является цена, т.е. сумма, которую участник долевого строительства должен уплатить за строительство (создание) объекта. В договоре цена может быть определена и как сумма на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства или на оплату услуг застройщика (ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве). Поскольку основанные на долевом участии в строительстве отношения между застройщиком и участником долевого строительства являются гражданско-правовыми, те моменты, которые прямо не урегулированы Законом об участии в долевом строительстве регулируются нормами ГК РФ. В ст. 319 ГК РФ законодатель предусмотрел, что в тех случаях, когда сумма произведенного платежа недостаточна для исполнения денежного обязательства полностью, прежде всего погашаются издержки кредитора по получению исполнения, затем - проценты, а в оставшейся части - основная сумма долга. Под процентами, погашаемыми ранее основной суммы долга, понимаются проценты за пользование денежными средствами, подлежащими уплате по денежному обязательству, в частности проценты за пользование суммой займа, кредита, аванса, предоплаты и т.д. Возмездная рассрочка платежа по договору долевого участия в строительстве схожа с договором займа (кредита), поскольку участник долевого строительства имеет возможность в течение определенного срока пользоваться теми денежными средствами, которые подлежат уплате застройщику. Соответственно, застройщик, предоставивший рассрочку платежа, оставляет на этот срок причитающиеся ему суммы в пользовании участника долевого строительства. Таким образом, уплачиваемые участником договора долевого участия в строительстве суммы, включая проценты, являются расходами на строительство, в результате которого будет создан объект недвижимости. Поэтому они включаются в общую сумму имущественного налогового вычета при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц. Однако в том случае, когда проценты начисляются на основании ст. 395 ГК РФ в связи с неисполнением или просрочкой исполнения денежного обязательства, они в цену договора не включаются, погашаются после уплаты суммы основного долга, и признать их расходом налогоплательщика на строительство в целях расчета суммы имущественного налогового вычета нельзя. 4. Гарантийный срок на объект долевого строительства. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует: 1) условиям договора, 2) требованиям технических регламентов, 3) требованиям проектной документации, 4) требованиям градостроительных регламентов, 5) иным обязательным требованиям. Согласно Закону об участии в долевом строительстве (п. 5 ст. 7) гарантийный срок не может быть меньше пяти лет. Он исчисляется со дня передачи объекта участнику. Таким образом, в договоре стороны вправе определить иной момент, с которого начнет исчисляться гарантийный срок для объекта долевого строительства. При этом Закон не учитывает, что различные элементы и характеристики объекта могут различаться по срокам их эксплуатации и иметь различные гарантии качества. С 1 января 2007 г. застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект, качество которого соответствует не только условиям договора, но и требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве). Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными. Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество 17 выявлено в течение гарантийного срока, т.е. гарантийный срок, установленный для объекта долевого строительства, дает право участнику долевого строительства, дает право участнику долевого строительства, в течение этого срока предъявлять к застройщику требования, связанные с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства. Претензии по исполнению договора в части качества и иных недостатков построенного объекта могут предъявляться в определенной последовательности. В самом "сложном" случае, когда застройщик выполняет лишь функции коллективного инвестора, схема предъявления претензий выглядит следующим образом: 1) участник долевого строительства направляет претензию застройщику; 2) застройщик (инвестор) - заказчику; 3) заказчик - генподрядчику; 4) генподрядчик - субподрядчику. Как видим, цепочка в данном случае очень длинная, поэтому целесообразно установить на законодательном уровне максимальный срок на рассмотрение заявления участника долевого строительства. Если застройщик осуществил строительство с отступлениями от предъявленных требований, что привело к ухудшению качества объекта или появлению иных недостатков, которые делают объект непригодным для использования по его назначению, то участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: - безвозмездно устранить недостатки в разумный срок; - соразмерно уменьшить цену договора; - возместить расходы на устранение недостатков. Если же требования к качеству объекта долевого строительства нарушены существенно или выявленные недостатки не устранены в разумный срок, то в этом случае участник долевого строительства вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика вернуть ему деньги и уплатить проценты за их использование. С 2007 г. застройщик освобожден от ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если он докажет, что они произошли из-за нормального износа объекта, нарушения требований технических или градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта или вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами (п. 7 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве). Важно отметить, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство РФ о защите прав потребителей (Закон РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей") в части, не урегулированной Законом об участии в долевом строительстве. При отсутствии в договоре перечисленных обязательных условий или хотя бы одного из них такой договор считается незаключенным. В данном случае имеются соответствующие примеры из судебной практики. Кассационная жалоба по делу о признании договора о долевом строительстве незаключенным оставлена без удовлетворения, поскольку из существа договора о долевом участии в строительстве вытекает, что срок окончания и передачи объекта строительства является существенным условием данного договора и он сторонами не был указан в договоре. Пример. Решением от 2 сентября 2005 г. Арбитражного суда был Ульяновской области (см. Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 13 декабря 2005 г. N А72- 1391/05-20/98) был удовлетворен иск ООО "Капитальное строительство" к обществу с ограниченной ответственностью "Симбирск-Петролеум-Плюс" о признании договора о долевом строительстве от 17 января 2002 г. незаключенным. Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что договор является смешанным, содержащим в себе элементы договора строительного подряда и элементы договора простого товарищества. Поскольку в договоре отсутствуют существенные условия указанных видов договоров, суд согласно ст. 432 ГК РФ признал его незаключенным. В апелляционном порядке законность решения не проверялась. ООО "Симбирск-Петролеум- Плюс", обжалуя решение в кассационном порядке, просит его отменить и в удовлетворении иска отказать, мотивируя кассационную жалобу нарушением норм материального и процессуального права, несоответствием выводов о заключении сторонами договора простого товарищества (о совместной деятельности). Заявитель кассационной жалобы считает договор от 17 января 2002 г. договором инвестирования, т.е. содержащим существенные условия как договора строительного подряда, так и инвестиционного договора, правовые и экономические основы которого регулируются 18 Федеральным законом "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации". Срок сдачи объекта инвестирования определен п. 3.1 договора. Как следует из материалов дела, ООО "Капитальное строительство" - застройщиком и ООО "Симбирск-Петролеум-Плюс" - дольщиком 17 января 2002 г. подписан договор о долевом участии в строительстве, а 20 сентября 2002 г. дополнительное соглашение к нему. Согласно условиям договора и изменениям к нему от 20 сентября 2002 г. застройщик реализует инвестиционный проект, а дольщик принимает участие в строительстве 10-этажного кирпичного жилого дома со встроенным блоком обслуживания населения (площадь под "Парикмахерская" и "Магазин") по ул. Камышинской в 5-м микрорайоне "Свияга" г. Ульяновска (строительный адрес: дом N 4 "А" в микрорайоне 5 "Свияга" на основании Постановления мэра г. Ульяновска от 11 апреля 2001 г.). Доля, подлежащая передаче дольщику, соответствует нежилым помещениям общими площадями 140 кв. м и 410 кв. м соответственно, расположенных на первом этаже указанного здания. Стоимость одного квадратного метра общей площади составляет 6000 руб. Строительство осуществляется с привлечением генерального подрядчика ООО "Строительная компания "Рубин". По окончании строительства застройщик передает указанные в договоре площади в собственность дольщика. ООО "Капитальное строительство", полагая, что при заключении договора от 17 января 2002 г. сторонами не были согласованы существенные условия, обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с настоящим иском о признании его незаключенным согласно ст. 432 ГК РФ. Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции правомерно признал договор от 17 января 2002 г. смешанным, содержащим условия строительного подряда и простого товарищества (совместной деятельности). Согласно ч. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422). В соответствие с ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Поскольку, исходя из буквального толкования договора, в соответствии со ст. 431 ГК РФ, воля дольщика и застройщика была направлена на участие в совместном строительстве 10- этажного жилого дома, а целью дольщика являлось получение после завершения строительства в собственность определенных нежилых помещений, судом первой инстанции правомерно сделан вывод о смешанном характере договора, содержащего элементы договора строительного подряда и простого товарищества. Существенные условия договоров строительного подряда и простого товарищества определены ст. ст. 708, 740, 1041 ГК РФ. Проанализировав условия договора от 17 января 2002 г. и дополнительное соглашение к нему от 20 сентября 2002 г., суд пришел к выводу об отсутствии существенных условий указанных видов договоров. Вывод суда первой инстанции о незаключенности договора соответствует фактическим обстоятельствам дела и нормам материального права, регулирующим отношения в области строительного подряда и простого товарищества. Доводы заявителя кассационной жалобы о том, что согласно проектно-сметной документации срок строительства дома установлен равным 18 месяцев, и то, что проектно- сметная документация служит приложением к договору, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Так, согласно п. 5.3 договора от 17 января 2002 г. все приложения к договору должны быть подписаны сторонами и только в этом случае они являются его неотъемлемой частью. В материалах дел отсутствует проектно-сметная документация, подписанная застройщиком и дольщиком. Доводы заявителя кассационной жалобы о том, что договор от 17 января 2002 г. является также договором об инвестиционной деятельности, не могут служить основанием для отмены обжалуемого решения, так как согласно ст. 8 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора, заключенного в соответствии с ГК РФ. Согласно ч. 3 ст. 421 ГК РФ к отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. Поскольку Федеральным законом "Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений" не урегулированы вопросы взаимоотношений участников инвестиционной деятельности, а из существа договора о долевом участии в строительстве от 17 января 2002 г. (п. 3.1) вытекает, что срок окончания и передачи объекта строительства является существенным условием данного договора и он сторонами не согласован, выводы суда первой 19 инстанции о его незаключенности соответствуют как фактическим обстоятельствам дела, так и требованиям действующего на момент заключения договора законодательства. 5. Договор участия в долевом строительстве должен быть составлен в письменной форме. Договор участия в долевом строительстве, равно как и уступка прав требований по нему, подлежит государственной регистрации (п. 3 ст. 4, ст. 17 Закона об участии в долевом строительстве), а значит, вступает в силу только с момента такой регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ). В договоре приводятся правоустанавливающие документы, на основании которых заключается договор: - свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок для строительства объекта недвижимости или договор аренды земельного участка, зарегистрированный в установленном порядке. Указанные документы определяют целевое назначение и порядок использования земли; - разрешение на строительство объекта недвижимости, оформленное в установленном порядке.
Total users: 2519 Всего: 2519 Новых за месяц: 0 Новых за неделю: 0 Новых вчера: 0 Новых сегодня: 0 Из них: Пользователей 2517 Проверенных: 0 Модераторов: 1 Админов: 1 Из них: Парней: 2184 Девушек: 335
