Теперь все хотят иметь дом, который выглядел бы потрясающе независимо от того, сколько в нем комнат – одна или пять. Все, что для этого необходимо, – немного уверенности, творческого подхода и несколько полезных советов, которые вы найдете в данной разделе.
По-видимому, законодатель предполагал, что старый и новый кредиторы будут составлять единый документ, содержащий положения как об уступке прав требования, так и о переводе долга. Но ведь это совершенно разные сделки, которые регулируются различными нормами ГК РФ. В частности, при переводе долга на это должно быть документально оформленное согласие застройщика. В противном случае недействительным может быть признан не только перевод долга, но и сам договор уступки права требования как противоречащий нормам закона. Законодательством обязанность всех участников составить единый документ не предусмотрена, поэтому обязать их сделать это нельзя. Значит, вполне возможна ситуация, когда у сторон сделки появятся два или даже три документа: договор цессии, договор о переводе долга, а также письменно выраженное согласие кредитора-застройщика, которое вполне может быть оформлено в виде самостоятельного акта. Должна ли в этом случае производиться государственная регистрация договора о переводе долга? Закон об участии в долевом строительстве этого не требует. Скорее всего, и договор о переводе долга, и согласие застройщика будут выступать в качестве "приложения" к договору цессии. Если же государственная регистрация договора о переводе долга все же потребуется, то логично считать, что момент перехода прав по договору цессии должен определяться датой государственной регистрации последнего из указанных договоров. Если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты. Стоит отметить, что Закон об участии в долевом строительстве каких- либо особых требований на этот счет не содержит. Однако некоторые специалисты полагают, что нормы ст. 11 Закона об участии в долевом строительстве вводят ограничения только для сделок уступки права требования по основному обязательству и не должны распространяться на дополнительные права (право на неустойку, право на возмещение убытков и т.п.). По действующему законодательству не допускается без согласия должника уступка требования по обязательству, в котором личность кредитора имеет существенное значение для должника. Должник вправе не исполнять обязательство новому кредитору до представления ему доказательств перехода требования к этому лицу. Кредитор, уступивший требование другому лицу, обязан передать ему документы, удостоверяющие право требования, и сообщить сведения, имеющие значение для осуществления требования. Кроме того, должник вправе выдвигать против требования нового кредитора возражения, которые он имел против первоначального кредитора к моменту получения уведомления о переходе прав по обязательству к новому кредитору. Уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме. Уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом. Таким образом, уступка права требования по договору участия в долевом строительстве должна быть совершена в письменной форме и зарегистрирована в органах по регистрации недвижимого имущества и сделок с ним, о чем есть указание в Законе об участии в долевом строительстве. Первоначальный кредитор, уступивший требование, отвечает перед новым кредитором за недействительность переданного ему требования, но не отвечает за неисполнение этого требования должником, кроме случая, когда первоначальный кредитор принял на себя поручительство за должника перед новым кредитором. Перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора. К форме перевода долга соответственно применяются правила, содержащиеся в п. п. 1 и 2 ст. 389 ГК РФ. Новый должник вправе выдвигать против требования кредитора возражения, основанные на отношениях между кредитором и первоначальным должником. Налоговый аспект отношений по уступке прав в строительной деятельности, как и по соинвестированию, заключается в возможности неуплаты НДС. При этом НДС может не зачисляться, если указанные договоры заключены до сдачи дома в эксплуатацию. Примеры этому имеются и в судебной практике. Приведем следующую аргументацию данной позиции. В соответствии с п. 1 ст. 155 НК РФ при уступке требования, вытекающего из договора реализации товаров (работ, услуг), операции по реализации которых не освобождаются от налогообложения в соответствии со ст. 149 НК РФ, налоговая база определяется в порядке, предусмотренном ст. 154 НК РФ. При этом в силу п. 1 ст. 39 НК РФ реализацией товаров, работ или услуг организацией признается, соответственно, передача на возмездной основе права 55 собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу. Ни передача результатов работ, ни оказания услуг, ни тем более реализации товаров до сдачи дома в эксплуатацию не происходит и не может происходить (п. п. 4, 5 ст. 38 НК РФ). У нового кредитора возникает право требования на получение объекта недвижимого имущества. Несмотря на то что объект незавершенного строительства также отнесен законом к объектам недвижимого имущества (п. 1 ст. 130 ГК РФ), данное обстоятельство не влияет на вывод о передаче новому кредитору не вещного права (а права требования), поскольку право собственности возникает с момента государственной регистрации (ст. 219 ГК РФ). Кроме того, в соответствии с п. 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 и п. 21 Обзора практики разрешения споров по договору строительного подряда, утвержденного информационным письмом от 24 января 2000 г. N 51, не завершенные строительством объекты не относятся к недвижимому имуществу, если они являются предметом действующего договора строительного подряда. Таким образом, сделки с объектами незавершенного строительства и переход прав на них не подлежат государственной регистрации, если в отношении указанных объектов заключен договор строительного подряда. Это полностью согласуется с тем обстоятельством, что до тех пор, пока ведутся подрядные работы (а часто это происходит вплоть до сдачи дома в эксплуатацию), данный объект нельзя регистрировать как недвижимое имущество. В соответствии со ст. 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право собственности на вновь создаваемый объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания. Факт создания подтверждается документом о сдаче жилого дома в эксплуатацию. Таким образом, уступка прав до сдачи объекта в эксплуатацию носит инвестиционный характер. Так как п. 1 ст. 155 НК РФ предусматривает возникновение налоговой базы по НДС при уступке требования только в случае производного характера последнего от договоров реализации товаров (работ, услуг), последующая переуступка права требования также не подлежит увеличению на сумму НДС. Напротив, после сдачи объекта в эксплуатацию включение и оплата НДС необходимы. В соответствии с ч. 2 ст. 11 Закона об участии в долевом строительстве уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Момент государственной регистрации определяется ст. 14 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав. Форма свидетельств и специальной надписи устанавливается Правилами ведения Единого государственного реестра прав. Проведенная государственная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки. До получения из органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, экземпляров договоров, содержащих специальную регистрационную надпись на документе, выражающем содержание сделки, стороны не вправе производить уступку прав по договору участия в долевом строительстве. Ситуация, когда строительство объекта от начала и до конца финансируется одним застройщиком, на практике встречается достаточно редко. Нередко застройщик, начиная проект, впоследствии привлекает к участию других застройщиков либо вообще устраняется от реализации проекта и передает свои права другим застройщикам. В тех случаях, когда первоначальный застройщик передает полностью или частично свои права и обязанности другим инвесторам, все заключенные им договоры и соглашения не прекращают своего действия, здесь происходит лишь перемена лиц в обязательстве. Закон об участии в долевом строительстве не запрещает данные действия. В данном случае перемена лиц в обязательстве охватывает как переход прав кредитора к другому лицу, так и перевод долга. Напомним, что правила перемены лиц в обязательстве регулируются гл. 24 ГК РФ. В соответствии со ст. 382 ГК РФ уступка обязательственного права (цессия) осуществляется на основании договора, согласно условиям которого одна сторона (первоначальный кредитор) передает (уступает) другой стороне (новому кредитору) обязательственное право, принадлежащее первоначальному кредитору. При этом уступка прав возможна только когда: - передача права не противоречит действующему законодательству и договору; - передаваемое право не является неразрывно связанным с личностью кредитора (алименты, возмещение вреда, причиненного жизни и здоровью); 56 - передаваемое право не является регрессным требованием; - имеется согласие должника в тех случаях, когда оно необходимо в силу закона или договора (например, в случаях, когда личность кредитора имеет существенное значение для должника). По общему правилу право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты. Иными словами, после выбытия из обязательства первоначального застройщика новый застройщик приобретает не только право на получение оставшейся части цены договора, но и право расторгнуть договор долевого участия в строительстве в случаях, которые предусмотрены Законом об участии в долевом строительстве. Таким образом, уступка права предполагает безусловную замену лиц в обязательстве, когда первоначальный кредитор полностью выбывает из обязательства, в противном случае такой договор будет являться недействительной сделкой, что подтверждается и судебной практикой. Реализация стороной договора принадлежащего ей на основании данного договора субъективного обязательственного права неразрывно связана с исполнением возложенной на нее данным договором обязанности. Уступка требования, возникшего в рамках длящегося договорного обязательства, возможна при условии, если уступаемое требование бесспорно, возникло до его уступки и не обусловлено встречным исполнением. Кредитор вправе уступить свои права полностью или частично в случае, когда докажет, что он полностью или частично выполнил свои обязательства по договору и остается кредитором. При этом не имеет значения, длящееся это отношение или нет. Необходимо отметить, что первоначальный кредитор несет ответственность перед новым кредитором только за действительность передаваемого ему права требования, но не за исполнение этой обязанности должником. В свою очередь, должник вправе выдвигать против нового кредитора все те требования и возражения, которые бы он выдвигал первоначальному кредитору. Должник также вправе не исполнять требование нового кредитора, пока не получит доказательств перехода права требования к этому лицу, а исполнить обязательство перед первоначальным кредитором. Первоначальный кредитор обязан передать новому кредитору все документы, подтверждающие право требования, а также сообщить всю необходимую информацию о сделке. Согласно ст. 383 ГК РФ переход к другому лицу прав, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах и о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, не допускается. Законом об участии в долевом строительстве допускается не любая уступка прав требования со стороны застройщика, а лишь уступка прав требования специализированной строительной организации, т.е. такой организации, которая смогла бы довести начатое строительство до логического завершения.
Total users: 2519 Всего: 2519 Новых за месяц: 0 Новых за неделю: 0 Новых вчера: 0 Новых сегодня: 0 Из них: Пользователей 2517 Проверенных: 0 Модераторов: 1 Админов: 1 Из них: Парней: 2184 Девушек: 335
