Суббота, 27.04.2024, 19:31
Мастер-ремонт и отделка
МАСТЕР
Главная Регистрация Вход
Приветствую Вас, Гость · RSS

Для Вас представляем обновленный сайтздесь

Наятяжной потолок бесплатно!Звони и заказывай прямо сейчас!Акция ограничена.89132865558
Меню сайта
Форма входа
Категории раздела
Мои статьи [172]
Правильный ремонт [61]
Правильный ремонт и отделка современной квартиры
Отделочные работы [45]
Текущий ремонт дома [11]
Современные потолки [11]
Умный евроремонт [69]
Цвет в интерьере [26]
Совету хозяину по ремонту квартиры [17]
перепланировка квартиры [15]
ДОЛЕВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО КАК НЕ ДАТЬ СЕБЯ ОБМАНУТЬ [25]
Все о пластиковых окнах [13]
Строительство бассейнов [4]
Современные окна [10]
Как выбрать качественную сантехнику [22]
Перепланировка,ремонт и дизайн квартиры своими руками [27]
Энциклопедия строительства и ремонта [597]
Ремонт квартиры [64]
Теперь все хотят иметь дом, который выглядел бы потрясающе независимо от того, сколько в нем комнат – одна или пять. Все, что для этого необходимо, – немного уверенности, творческого подхода и несколько полезных советов, которые вы найдете в данной разделе.
Ремонт,ремонт.. [16]
евроремонт [99]
Советы по интерьеру [7]
Спальня [21]
все о гипсокартоне [44]
еще больше о ремонте [69]
Отделка и декор вашего дома [50]
Ремонт и изменение дизайна квартиры [42]
Ремонто отделочные работы [46]
Поиск
>
 Каталог статей
Главная » Статьи » ДОЛЕВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО КАК НЕ ДАТЬ СЕБЯ ОБМАНУТЬ

Понятие договора участия в долевом строительстве
Данный Закон регулирует:
1) отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для
долевого строительства многоквартирных домов, иных объектов недвижимости на основании
договора участия в долевом строительстве;
2) отношения, связанные возникновением у участников долевого строительства права
собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на
общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости.
Также Закон об участии в долевом строительстве устанавливает гарантии защиты прав,
законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Таким образом, договор долевого участия в строительстве постепенно занимает свое место
в общественных отношениях.
В ст. 4 Закона сделана попытка раскрыть правовую природу договора участия в долевом
строительстве. Согласно п. 1 ст. 4 одна сторона договора (застройщик) обязуется в
предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить
(создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения
на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства
участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется
уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии
разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Однако в определении договора долевого участия в строительстве имеются разногласия. В
частности, ведутся споры о том, появился ли с принятием Закона о участии в долевом
строительстве в гражданском обороте новый вид договора, именуемый теперь "договор участия в
долевом строительстве, или перечень договоров по-прежнему ограничивается содержанием части
второй Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ).
Одни считают, что сформулированные в ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве
существенные признаки нового договора еще не повод говорить о нем как о самостоятельной
разновидности договора. Другие же ученые отмечают, что с принятием данного Закона появилась
возможность говорить о новом виде договоров - договоре участия в долевом строительстве.
Стоит отметить, что четкого определения договоров, регулирующих инвестиционную
деятельность в строительстве (инвестиционные контракты, договоры соинвестирования, договоры
долевого участия в строительстве), ни в действующем ГК РФ, ни в Законе РСФСР от 26 июня 1991
г. N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме
капитальных вложений", ни в Законе об участии в долевом строительстве не содержится.
В связи с этим правоприменительные органы квалифицируют их по-разному: в одних
случаях инвестиционные договоры рассматриваются как договоры простого товарищества (гл. 55
ГК РФ), в других - как договоры подряда (гл. 37 ГК РФ). Наконец, подобные договоры зачастую
квалифицируются как особые инвестиционные договоры, не предусмотренные ГК РФ. Такова,
например, практика судов общей юрисдикции, нашедшая отражение в "Обобщении практики
рассмотрения судами РФ дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими
денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов", подготовленном
Верховным Судом РФ 19 сентября 2002 г.
По мнению Верховного Суда РФ, нормы п. 2 ст. 1 и п. 2 ст. 421 ГК РФ позволяют заключать
договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом и иными правовыми актами.
Кроме того, отмечено, что при квалификации отношений суды должны исходить из содержания
договоров, а не из их наименования.
3
Сложность проблемы усугубляется тем, что законодатель принял Закон об участии в
долевом строительстве в таком виде, который не позволяет дать однозначного ответа на
указанные вопросы.
Относительно правовой характеристики договора долевого участия в строительстве также
пока нет единого мнения. Так, возможность возникновения здесь подрядных отношений судебные
органы в некоторых случаях не отрицают. Так ли это? В силу ст. 702 ГК РФ по договору подряда
одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика)
определенную работу и сдать ее результат заказчику, заказчик обязуется принять результат
работы и оплатить его.
По договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок
построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные
работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ,
принять их результат и уплатить обусловленную цену. При этом, по смыслу норм ГК РФ, заказчик
вступает в правоотношения по строительству непосредственно с подрядчиком - организацией,
осуществляющей строительство, однако при долевом участии в строительстве в некоторых
случаях может отсутствовать правовая связь с лицом, осуществляющим строительство, с
подрядчиком.
Таким образом, несмотря на схожесть с подрядным, договор долевого участия не является
таковым по ряду оснований. Прежде всего, участник долевого строительства не имеет правовой
возможности определять деятельность лица, получившего денежные средства, а подрядчик при
создании объекта в отдельных случаях не действует по заданию дольщика. Не случайно в ст. 2
Закона об участии в долевом строительстве сказано, что застройщик - это лицо, которое
привлекает денежные средства участников не только для строительства, но и для создания домов
или иных объектов. Зачастую застройщик выступает заказчиком по договору строительного
подряда. Участник долевого строительства не заказывает работу, в том числе проект задания, он
только присоединяется к тому, что определил сам застройщик.
Кроме того, если предположить, что договор долевого участия в строительстве может
квалифицироваться как договор строительного подряда, то в качестве объекта строительных
работ в этом договоре должна указываться только часть объекта недвижимости, которую дольщик
заказывает, оплачивает и принимает от подрядчика. Объект недвижимости, являющийся
предметом договора долевого участия, строится за рамками и вне зависимости от заключения
конкретного договора долевого участия. Помимо этого, бывают случаи, когда дольщик
присоединяется на этапе, когда строительство дома практически завершено. Так как объектом
строительства выступает не отдельная квартира, а многоквартирный жилой дом, на стороне
кредитора выступает множество лиц-дольщиков, что представляется невозможным в конструкции
договора подряда. Нельзя не отметить, что в договоре отсутствуют такие обязанности, как
предоставление земельного участка, и ряд других.
Рассматривая далее подходы к квалификации договора, взгляды на договор участия в
долевом строительстве, следует признать что договор не может быть квалифицирован и как
договор купли-продажи.
Законодатель определил, что в обязанности застройщика входит создание вещи, т.е.
строительство (создание) своими силами и (или) с привлечением других лиц объекта
недвижимости и передача его участнику долевого строительства. Таким образом, в отличие от
покупателя, участник долевого строительства ожидает от застройщика в первую очередь действий
по созданию вещи. При этом договором определяется срок такого ожидания. Хотя предметом
договора купли-продажи может быть вещь, созданная продавцом или иным лицом, в том числе в
будущем (ст. 455 ГК РФ), продавец в договоре купли-продажи не принимает на себя обязанности
по ее созданию.
Кроме того, схема взаимоотношений между застройщиком и дольщиком смоделирована
законодателем так, что право собственности дольщика на объект является первоначальным, а не
производным от права застройщика.
На практике иногда исходят из возможности квалифицировать договоры долевого участия
как договоры о совместной деятельности. В соответствии со ст. 1041 ГК РФ по договору простого
товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей)
обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица
для извлечения прибыли или достижения иной, не противоречащей закону цели. Для договора
простого товарищества (совместной деятельности) характерны такие основные признаки:
1) наличие вкладов участников;
2) ведение совместной деятельности товарищей (ст. 1041 ГК РФ);
3) цель совместной деятельности - извлечение прибыли или иная, не противоречащая
закону.
При строительстве посредством долевого участия осуществляется вложение средств
физических и юридических лиц в деятельность по строительству жилого дома (домов), тогда при
4
этом отсутствует совместная деятельность участника долевого строительства и лица,
получающего средства (застройщика). В договоре простого товарищества должна быть указана
общая цель, поскольку "участники обязуются соединить свои вклады и совместно действовать для
достижения общей хозяйственной цели". При долевом участии в строительстве у дольщиков и
застройщиков нет общей цели. Участник долевого строительства заинтересован получить
недвижимое имущество в собственность, застройщик заинтересован привлечь инвестиции для
развития своей деятельности, которая должна в итоге принести прибыль. Таким образом, договор,
заключаемый между застройщиком многоквартирного жилого дома и дольщиками и именуемый
обычно как договор долевого участия в строительстве, не является договором о совместной
деятельности.
Договор долевого участия в строительстве не является договором возмездного оказания
услуг, хотя застройщик обязуется по заданию участника долевого строительства оказать услуги,
совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность, а заказчик
обязуется оплатить эти услуги. Однако денежные средства, которые дольщик передает
застройщику, не являются платой за услуги, оказываемые последним, они представляют собой
денежный эквивалент приобретаемого объекта недвижимости.
Не может договор долевого участия в строительстве квалифицироваться и как агентский
договор. Основное отличие видится в том, что агент вначале получает определенное задание и
для его выполнения заключает сделки, тогда как в долевом участии правообладатель на момент
заключения договора долевого участия уже заключил одну или несколько сделок, направленных
на последующую передачу объекта недвижимости ее в собственность участника долевого
строительства.
Существует мнение, что договор долевого участия - комплексный, соединяющий черты
различных договоров. В данном случае следует согласиться с тем, что признаки иных договоров в
своей совокупности придают договору долевого участия в строительстве новое качество.
Определение данного договора как комплексного основывается в том числе и на ст. 421 ГК РФ, в
которой указано, что стороны вправе заключить договор, как предусмотренный, так и не
предусмотренный законами или иными правовыми актами. Более того высказывалось
предложение о возможности включения в ГК РФ главы, посвященной договору долевого участия в
строительстве, что означало бы признание за ним самостоятельного вида гражданско-правового
договора. Однако законодатель пошел путем моделирования договорных условий в специальном
нормативном акте, что позволяет сделать нормативное регулирование более подробным, но в то
же время не вносит ясность в суть рассматриваемого спора.
Думается, что, принимая Закон об участии в долевом строительстве, законодатель
преследовал цель защитить права дольщиков. Теоретическое осмысление такого феномена, как
договор участия в долевом строительстве, произойдет появится несколько позднее, когда
сформируется практика применения Закона об участии в долевом строительстве.
Из изложенного можно сделать следующий вывод. Принятие Закона об участии в долевом
строительстве внесло дополнительные проблемы в судебную и арбитражную практику, связанные
прежде всего с необходимостью определения правовой природы того или иного договора в сфере
строительной деятельности, а также с необходимостью соотношения применения положений ГК
РФ, Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", Федерального закона "Об
инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных
вложений" и Закона об участии долевого строительстве.
Сформулируем следующие признаки договора участия в долевом строительстве:
1. Предметом договора является участие в долевом строительстве индивидуально
определенного объекта (жилого или нежилого помещения), который входит в состав другого
объекта недвижимости. Такими объектами могут быть квартира в многоквартирном доме, гараж в
комплексе гаражных боксов, дачный домик, входящий в состав дачного кооператива, объекты
здравоохранения, общественного питания, торговли, культуры, предпринимательской
деятельности (например, торгово-деловых центров, офисно-рекреационных комплексов), иные
объекты недвижимости, за исключением объектов производственного назначения (например,
электростанций, шахт, заводов, фабрик).
2. Объектом долевого строительства для конкретного участника договора признается жилое
или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику после получения застройщиком
разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости.
3. Исполнение обязанности по созданию (возведению) объекта долевого строительства
невозможно без исполнения обязанности по созданию (возведению) всего объекта недвижимости,
в состав которого он входит и вне рамок которого существовать не может.
4. Участие в долевом строительстве (создании) объекта недвижимости является
первоначальным способом возникновения права собственности участника долевого
строительства, так как возникает новая вещь, которая ранее никому не принадлежала.
5. Содержание договора составляют взаимные права и обязанности сторон:
5
а) одна сторона (застройщик) обязуется обеспечить строительство (создание)
многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и после получения разрешения на
ввод в эксплуатацию этих объектов передать в предусмотренный договором срок
соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства;
б) другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную
договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в
эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
6. Сторонами договора являются застройщик и участники долевого строительства.
Застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы или
индивидуальный предприниматель, имеющий в собственности или на праве аренды земельный
участок и привлекающий денежные средства участников для долевого строительства на этом
земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. Участник
долевого строительства - юридическое или физическое лицо, вкладывающее денежные средства
в строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости с целью получения в
собственность жилых или нежилых помещений в указанных объектах.
7. Наличие различных целей у сторон договора: застройщик заинтересован получить
прибыль, для чего осуществляет деятельность по обеспечению строительства (создания) объекта
недвижимости, а участник долевого строительства - получить в собственность определенный
договором объект долевого строительства в указанный в договоре срок после получения
застройщиком разрешения на ввод данного объекта в эксплуатацию.
С учетом совокупности указанных признаков договор участия в долевом строительстве
определяется как самостоятельный договор, обладающий самостоятельными предметом,
объектом и характерными признаками.
Договор участия в долевом строительстве следует отличать и от отношений юридических
лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанных с инвестиционной деятельностью по
строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не
основанных на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются ГК
РФ и законодательством РФ об инвестиционной деятельности.
Правовые и экономические основы инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме
капитальных вложений, на территории Российской Федерации определяются Федеральным
законом "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме
капитальных вложений". Названный Закон также устанавливает гарантии равной защиты прав,
интересов и имущества субъектов инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме
капитальных вложений, независимо от форм собственности. В соответствии с указанным
нормативным актом под инвестициями понимаются денежные средства, ценные бумаги, иное
имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку,
вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения
прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта, а под капитальными вложениями -
инвестиции в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство,
расширение, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий,
приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские работы и
другие затраты.
Объектами капитальных вложений в Российской Федерации считаются находящиеся в
частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности различные виды вновь
создаваемого и (или) модернизируемого имущества. Инвесторами могут быть физические и
юридические лица, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие
статуса юридического лица объединения юридических лиц, государственные органы, органы
местного самоуправления, а также иностранные субъекты предпринимательской деятельности.
Инвесторы имеют права на:
- осуществление инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений;
- самостоятельное определение объемов и направлений капитальных вложений, а также
заключение договоров с другими субъектами инвестиционной деятельности в соответствии с ГК
РФ;
- владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами
осуществленных капитальных вложений;
- передачу по договору и (или) государственному контракту своих прав на осуществление
капитальных вложений и на их результаты физическим и юридическим лицам, государственным
органам и органам местного самоуправления в соответствии с законодательством РФ;
- осуществление контроля за целевым использованием средств, направляемых на
капитальные вложения;
- объединение собственных и привлеченных средств со средствами других инвесторов в
целях совместного осуществления капитальных вложений на основании договора и в соответствии
с законодательством РФ;
6
- осуществление других прав, предусмотренных договором и (или) государственным
контрактом в соответствии с законодательством РФ.
Итак, объектом долевого строительства является прежде всего недвижимое имущество:
жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте
недвижимости.
Категория: ДОЛЕВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО КАК НЕ ДАТЬ СЕБЯ ОБМАНУТЬ | Добавил: мастер (23.01.2010)
Просмотров: 2171 | Рейтинг: 0.0/0
Всего комментариев: 0
Добавлять комментарии могут только зарегистрированные пользователи.
[ Регистрация | Вход ]
Copyright MyCorp © 2024
Наш опрос
Ваш ответ очень важен для нас.Как Вы попали к нам на сайт?
Всего ответов: 387
Статистика

Онлайн всего: 1
Гостей: 1
Пользователей: 0
Total users: 2519 Всего: 2519 Новых за месяц: 0 Новых за неделю: 0 Новых вчера: 0 Новых сегодня: 0 Из них: Пользователей 2517 Проверенных: 0 Модераторов: 1 Админов: 1 Из них: Парней: 2184 Девушек: 335
еКузбасс.ру раскрутка сайта в поисковиках, раскрутка сайта стоимость

Бесплатный анализ сайта

free counters
Free counters free counters
Free counters

каталог google-com.net.ru

Весь интернет в одном каталоге!
Бесплатный хостинг uCoz