Теперь все хотят иметь дом, который выглядел бы потрясающе независимо от того, сколько в нем комнат – одна или пять. Все, что для этого необходимо, – немного уверенности, творческого подхода и несколько полезных советов, которые вы найдете в данной разделе.
случае передачи помещений по окончании строительства нескольким субъектам, участвовавшим в финансировании строительства, при оформлении в 9 собственность построенного объекта следует применять Закон об участии в долевом строительстве с заключением договора участия в долевом строительстве. Каких-либо ссылок на то, что у участника долевого строительства может возникнуть любое иное право - право хозяйственного ведения или оперативного управления, - Закон не содержит. Это означает, что в силу п. 1. ст. 1 этого Закона государственные (муниципальные), казенные предприятия и учреждения не вправе быть участниками долевого строительства. Таким образом, существенным признаком договора долевого участия по-прежнему остается право собственности дольщика на результат произведенных им инвестиций. Итак, в настоящее время существуют несколько видов договоров, регулирующих по сути одни и те же взаимоотношения: 1) договоры долевого участия в строительстве по объектам, разрешение на строительство которых получено позже 1 апреля 2005 г.; 2) аналогичные договоры, заключенные с участниками долевого строительства объектов, разрешение на строительство которых получено до 1 апреля 2005 г. Указанные правоотношения не подпадают под действие Закона об участии в долевом строительстве; 3) договоры инвестиционного характера, полностью выведенные из-под сферы действия Закона об участии в долевом строительстве (строительство объекта без долевого участия субъектов или без последующего распределения помещений между участниками инвестиционной деятельности и (или) производственный характер возводимого объекта). Как показывает практика, вопреки требованию Закона об участии в долевом строительстве до сих пор заключаются так называемые инвестиционные контракты, сторонами которых выступают инвесторы, заказчики и представители органов исполнительной власти субъектов РФ либо муниципальной власти. Еще одна группа общественных отношений, которая регулируется рассматриваемым Законом об участии в долевом строительстве, указана в ч. 2 ст. 1. Так, в соответствии с данной нормой, допускается привлечение денежных средств граждан в целях строительства объектов недвижимости путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством РФ о ценных бумагах, а также жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов. Данный институт появился с 20 июля 2006 г., практика его применения еще не достаточна. Однако использование жилищных сертификатов в качестве средство решения, пожалуй, одной из самых насущных проблем современного российского общества ведется уже давно. Указом Президента РФ от 10 июня 1994 г. N 1182 "О выпуске и обращении жилищных сертификатов" в целях расширения использования средств населения и иных внебюджетных источников финансирования в жилищной сфере и защиты их от инфляции было установлено, что юридические лица, обладающие правами заказчика при строительстве жилых домов, отведенный в установленном порядке земельный участок под жилищное строительство и проектную документацию на жилищное строительство, имеют право привлекать финансовые средства граждан Российской Федерации с использованием жилищных сертификатов. Этим же Указом утверждено Положение о выпуске и обращении жилищных сертификатов. Жилищные сертификаты - это особый вид облигаций с индексируемой номинальной стоимостью, удостоверяющих право их собственника на: 1) приобретение собственником квартиры (квартир) при условии приобретения пакета жилищных сертификатов в установленном действующим законодательством порядке; 2) получение от эмитента по первому требованию индексированной номинальной стоимости жилищного сертификата. Схема индексации номинальной стоимости жилищного сертификата устанавливается при его выпуске и остается неизменной в течение установленного срока действия жилищного сертификата. Жилищный сертификат удостоверяет внесение первым владельцем (юридическим или физическим лицом, приобретающим сертификат) средств на строительство определенной общей площади жилья, размер которой не меняется в течение установленного срока действия жилищного сертификата. Номинал жилищного сертификата устанавливается в единицах общей площади жилья, а также в его денежном эквиваленте. Минимальный номинал жилищного сертификата, выраженный в единицах общей площади жилья, не может быть установлен менее 0,1 кв. м. В качестве эмитентов жилищных сертификатов могут выступать юридические лица, зарегистрированные на территории Российской Федерации, имеющие права заказчика на строительство жилья, отведенный в установленном порядке земельный участок под жилищное строительство и проектную документацию на жилье, являющееся объектом привлечения средств, а также юридические лица, которым в установленном порядке переданы все указанные права. 10 Эмитентами жилищных сертификатов не могут выступать: 1) банки; 2) кредитные учреждения; 3) товарные и фондовые биржи. Порядок выпуска жилищных сертификатов следующий. Эмитент жилищного сертификата (застройщик) осуществляет выпуск облигаций в соответствии со Стандартами эмиссии ценных бумаг, утвержденными Приказом Федеральной службы по финансовым рынкам от 16 марта 2005 г. N 05-4/пз-н. Эмитент жилищных сертификатов несет от своего имени обязанность по ним перед собственниками жилищных сертификатов. Объем эмиссии жилищных сертификатов (выраженный в единицах общей жилой площади) не может превышать размера общей площади строящегося эмитентом жилья, являющегося объектом привлечения средств. Жилищный сертификат должен иметь определенный срок действия. Жилищные сертификаты могут быть выпущены в одной из форм, предусмотренных Федеральным законом от 22 апреля 1996 г. N 39-ФЗ "О рынке ценных бумаг". Формы жилищных сертификатов (именная бездокументарная, документарная на предъявителя) определяются в решении об их выпуске. В случае выпуска жилищных сертификатов в документарной форме сертификат такой ценной бумаги помимо обязательных реквизитов, предусмотренных указанным Федеральным законом, должен содержать следующие обязательные реквизиты: - наименование "жилищный сертификат"; - срок действия жилищного сертификата; - размер общей площади жилья, оплаченной при приобретении одного жилищного сертификата; - общий объем эмиссии жилищных сертификатов данной серии; - схему индексации номинальной стоимости жилищного сертификата при его выкупе эмитентом; - предварительные условия договора купли-продажи квартиры, который обязуется заключить эмитент с собственником определенного количества жилищных сертификатов, дающего право на приобретение квартиры, с установленными характеристиками; - порядок согласования дополнительных и окончательных условий будущего договора купли- продажи квартиры, которые заранее не определяются в жилищном сертификате, в том числе указание на срок, в течение которого эмитент должен давать ответ на разногласия по условиям договора, в случае возникновения этих разногласий; - условия, дающие право владельцу сертификата заключить договор на покупку квартиры, в том числе: дату, раньше которой жилищный сертификат не может быть предъявлен эмитенту владельцем с требованием о заключении договора; минимальное количество сертификатов, дающее право требовать заключения договора купли-продажи квартиры и порядок ее оплаты; срок исполнения эмитентом жилищного сертификата обязанности по передаче квартиры собственнику жилищных сертификатов; полное наименование банка (банков), контролирующего целевое использование привлеченных средств. При отсутствии какого-либо реквизита жилищный сертификат считается недействительным. Собственник жилищных сертификатов, соответствующих не менее 30% общей площади квартиры определенного типа, имеет право на заключение с эмитентом договора купли-продажи на приобретение при условии оплаты в любой форме оставшейся стоимости квартиры. Эмитент обязан при предоставлении ему жилищных сертификатов их собственником: 1) заключить договор купли-продажи квартиры с собственником, представившим необходимое количество жилищных сертификатов и требование о заключении договора; 2) погасить жилищный сертификат по номинальной стоимости, рассчитанной в соответствии со схемой индексации номинальной стоимости жилищного сертификата, в течение семи банковских дней с момента обращения собственника жилищных сертификатов, имеющего жилищных сертификатов меньшее количество, чем 30% общей площади квартиры определенного типа, а собственника жилищных сертификатов, имеющего любое количество их, - с требованием об их погашении. Если погашение жилищных сертификатов не может осуществить непосредственно эмитент, то погашение на тех же условиях в установленном договором купли-продажи порядке обязан произвести гарант. Эмитент обязан иметь договор, по которому поручитель (гарант) обязуется выплатить собственнику сертификата денежные средства в случае неисполнения эмитентом своих обязательств. Поручителем (гарантом) может выступать банк, страховая компания. Сделки с жилищными сертификатами, в том числе договоры купли-продажи, должны совершаться в простой письменной форме. Передача жилищных сертификатов осуществляется в соответствии с законодательством о ценных бумагах. Запрещается вносить и принимать жилищные сертификаты в качестве взноса в уставный капитал хозяйственных обществ и товариществ. 11 При выпуске и обращении жилищных сертификатов должны учитываться требования законов, регулирующих деятельность коммерческих организаций, - Федеральных законов от 26 декабря 1995 г. N 208-ФЗ "Об акционерных обществах", от 08 февраля 1998 г. N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью". Итак, застройщик принял решение о привлечении денежных средств от дольщиков путем эмиссии денежных сертификатов. Если он является обществом с ограниченной ответственностью, то согласно ст. 31 Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью" может провести эмиссию облигаций (жилищных сертификатов) не ранее третьего года существования общества при условии надлежащего утверждения годовой бухгалтерской отчетности за два завершенных финансовых года. Если застройщик - акционерное общество, то он должен выполнить аналогичное требование в соответствии со ст. 33 Федерального закона "О акционерных обществах" - выпустить облигации в сумме, превышающей величину уставного капитала, при отсутствии обеспечения третьих лиц также не ранее третьего года функционирования акционерного общества. Для унитарного предприятия таких ограничений Федеральным законом "О государственных и муниципальных предприятиях" не установлено, однако согласно ст. 24 эмиссия облигаций унитарным предприятием может быть произведена только по согласованию с собственником имущества объема и направлений использования привлекаемых средств. Для застройщика эмиссия жилищных сертификатов (облигаций особого вида) представляет собой согласно ст. 816 ГК РФ вид займа денежных средств. В соответствии с п. 2.1.1 Стандартов эмиссии ценных бумаг процедура эмиссии облигаций (жилищных сертификатов) включает следующие этапы: 1) принятие решения, являющегося основанием для размещения сертификатов; 2) утверждение решения об их выпуске; 3) государственная регистрация выпуска; 4) размещение сертификатов; 5) государственная регистрация отчета об итогах выпуска сертификатов или представление в регистрирующий орган (ФСФР России) уведомления об итогах выпуска. Особо обратим внимание на то, что разрешенное застройщику привлечение денежных средств путем эмиссии денежных сертификатов не выводит его из-под действия закона об участии в долевом строительстве и не освобождает его от необходимости получить разрешение на строительство объекта недвижимости до начала эмиссии.
Total users: 2519 Всего: 2519 Новых за месяц: 0 Новых за неделю: 0 Новых вчера: 0 Новых сегодня: 0 Из них: Пользователей 2517 Проверенных: 0 Модераторов: 1 Админов: 1 Из них: Парней: 2184 Девушек: 335
