Теперь все хотят иметь дом, который выглядел бы потрясающе независимо от того, сколько в нем комнат – одна или пять. Все, что для этого необходимо, – немного уверенности, творческого подхода и несколько полезных советов, которые вы найдете в данной разделе.
Избежать этого можно, попросив у собственника продаваемой квартиры (или его представителя) Техническую информацию по объекту недвижимости и план объекта (Форма N 4-ТИ) и сравнив информацию, отраженную в плане объекта, с собственными данными, полученными в ходе осмотра приобретаемой квартиры. После осуществления строительных работ учетные параметры зданий и помещений меняются и уже, естественно, не соответствуют правоустанавливающим документам, с описанием объекта на момент его приобретения. Как ни странно, несмотря на вышеуказанные нормы, это порождает немало сложностей при государственной регистрации прав, возникших до вступления в силу вышеназванного Закона. В п. 67 Правил ведения ЕГРП установлено, что изменениями являются сведения, не влекущие за собой существенного изменения объекта, а также прекращения или перехода прав на него, в частности изменения при незначительной реконструкции объекта. Какие изменения считать существенными и что понимать под незначительной реконструкцией? В регистрирующих органах различных регионов применяются произвольные критерии: "не более 10%", "без выхода за габариты", "без изменения этажности", "не более 50 кв. м" и пр. Однако нормами материального права количественный критерий "значительности" реконструкции не установлен. Например, если переоборудовать техподполье в подвальное помещение, а чердак - в мансарду, или увеличить этажность, то площадь здания может увеличиться в 1,5 - 3 раза. Тем не менее в случае такой реконструкции создания новых объектов права - помещений "дополнительных площадей" не происходит, имеет место изменение существующего объекта права собственности. Для оценки значительности реконструкции при государственной регистрации необходимо использовать только правовой критерий - установление факта 25 изменения существующего объекта либо создания нового. Данный факт должна удостоверить организация технической инвентаризации (ОТИ) или БТИ. Постановлением Правительства РФ от 04.12.2000 N 921 утверждено Положение об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства. Согласно п. 12 Положения сведения об объектах учета, полученные от организаций по технической инвентаризации объектов, являются основой для осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При изменении технических или качественных характеристик объекта учета (перепланировка, реконструкция, переоборудование, возведение, разрушение, изменение уровня инженерного благоустройства, снос), а также при совершении сделок проводится внеплановая техническая инвентаризация (п. 9). Приказом Госстроя России от 31.05.2001 N 120 утверждены Правила ведения Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности, согласно которым каждый объект идентифицируется инвентарным номером. Объекту с измененными характеристиками присваивается реестровый номер, первоначальный инвентарный номер сохраняется. Иными словами, при внеплановой технической инвентаризации после строительных работ БТИ должно учесть либо изменение, либо создание объекта. Регистрационные действия после завершения строительных работ определяются следующими факторами: возник ли новый объект взамен ранее приобретенного; было ли зарегистрировано в ЕГРП право на объект до его изменения. Если строительные работы привели к созданию нового объекта, необходима государственная регистрация возникновения права. Основание - разрешение на ввод (акт приемки) в эксплуатацию. Необходимые условия - предоставление земельного участка для реконструкции (ст. 219, 222, 263 ГК, ст. 55 Градостроительного кодекса РФ от 29.12.2004 N 190-ФЗ), а также отсутствие прав иных лиц, финансировавших реконструкцию под обязательства передачи им объекта или помещений в нем. Внесенная до реконструкции регистрационная запись о праве собственности погашается, в ЕГРП вносится запись о ликвидации объекта. Если право на объект было зарегистрировано в ЕГРП и в результате строительных работ изменились характеристики данной недвижимости, в ЕГРП должны быть внесены изменения (в части описания объекта) - указаны новая площадь, этажность и назначение объекта на основании нового технического паспорта БТИ, правообладателю может быть выдано новое свидетельство о регистрации права. Если право не было зарегистрировано в ЕГРП, проводится регистрация на основании имеющегося у правообладателя правоустанавливающего документа (со "старой" площадью и этажностью). Естественно, что в ЕГРП и в свидетельстве о регистрации права указываются фактические характеристики объекта по документам БТИ независимо от их значения в правоустанавливающем документе. Образец УТВЕРЖДАЮ: ___________________________________________ (должностное лицо Мосжилинспекции) __________________ (_______________________) (личная подпись) (расшифровка подписи) "___" _____________ 200__ г. 26 М.П. АКТ о завершенном переустройстве и (или) перепланировке жилого/нежилого помещения в жилом доме г. Москва "___" _____________ 200__ г. Адрес объекта: ___________________ __________ __________ _________ (ул./пер. и т.д.) (N дома) (N корп.) (N кв.) Помещение __________________________ ____________________ ________ (указать: жилое/нежилое) (N подъезда - код) (этаж) Комиссия в составе представителей: - Мосжилинспекции (председатель) - _______________________________ - управы района города Москвы - _______________________________ - управляющего жилым домом - _______________________________ - авторского надзора проектной - _______________________________ организации - заявителя (заказчика) - _______________________________ - исполнителя (производителя - _______________________________ работ) установила: 1. Предъявлены к комиссии следующие мероприятия (работы): __________________________________________________________________ __________________________________________________________________ __________________________________________________________________ (с указанием помещений, элементов, инженерных систем) 2. Ремонтно-строительные работы выполнены: __________________________________________________________________ __________________________________________________________________ (наименование и реквизиты производителя работ) 3. Проектная (исполнительная) документация разработана: __________________________________________________________________ _________________________________________________________________, (состав документации, наименование и реквизиты автора) утверждена ___________________________ "___" ________ 200__ г. (статус утверждающего лица) 4. Ремонтно-строительные работы произведены в сроки: начало работ "___" _____ 200__ г.; окончание "___" ______ 200__ г. 5. На основании осмотра в натуре предъявленных к приемке помещений (элементов, инженерных систем) и ознакомления с проектной (исполнительной) документацией установлено: 5.1. _________________________________________________________ (соответствует проекту/не соответствует - указать) 5.2. _________________________________________________________ (замечания надзорных органов (указать): __________________________________________________________________ устранены/не устранены) Решение комиссии 1. Считать предъявленные комиссии мероприятия (работы): __________________________________________________________________ __________________________________________________________________ 27 __________________________________________________________________ __________________________________________________________________ выполненными в соответствии/не в соответствии с требованиями нормативных документов, действующих для жилых домов. 2. Снять с контроля распоряжение Мосжилинспекции от "___" _________ 200__ г. N ______________ 3. Присвоить переустроенному и (или) перепланированному помещению N ______________ 4. Считать настоящий акт основанием для проведения инвентаризационных обмеров и внесения изменений в поэтажные планы и экспликации органов технической инвентаризации. Приложения к акту: 1. Исполнительные чертежи: ___________________________________ (проектные материалы с внесенными __________________________________________________________________ в установленном порядке изменениями) 2. Акты на скрытые работы: ___________________________________ (указать) 3. Акты приемки отдельных систем: ____________________________ (указать) 4. Журнал ремонтно-строительных работ на _____ листах. Председатель комиссии ________________ (_____________________) (личная подпись) (расшифровка подписи) Члены комиссии ________________ (_____________________) ________________ (_____________________) ________________ (_____________________) ________________ (_____________________) ________________ (_____________________)
Total users: 2519 Всего: 2519 Новых за месяц: 0 Новых за неделю: 0 Новых вчера: 0 Новых сегодня: 0 Из них: Пользователей 2517 Проверенных: 0 Модераторов: 1 Админов: 1 Из них: Парней: 2184 Девушек: 335
